一、何謂土地一級開發

        土地一級開發由政府或者是授權委托的企業，對一定范圍內的城市國有用地或者是鄉村集體用地進行統一的征地拆遷安置補償，并進行市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”、“九通一平”的建設條件，再對熟地以進行有償出讓或轉讓的過程。最終目的是進行土地的入市，后期進行土地的二級開發。

        三通一平：通電、通路、通水、土地平整。

        五通一平：通電、通路、通給水、通訊、通排水、土地平整。

        七通一平：五通一平上增加熱力和天然氣。

        九通一平：七通一平上增加有線電視和排污。

        二、國有土地和集體土地的一級開發

        《土地管理法》規定，我國土地分為國有和集體所有兩類，2020年1月1日新修訂的土地法允許集體經營性建設用地直接入市，改變了過去農村的土地必須征為國有才能進入市場的問題，因此從產權的角度上，土地一級開發也可以劃分為三種模式：

        1.國有土地一級開發

        2.集體土地轉國有一級開發（土地征收并改變土地性質）

        3.集體土地一級開發。不改變土地性質，后續集體經營性建設用地的出讓、出租等，應經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

        三、土地一級開發的規劃依據

        1. 符合國民經濟發展規劃，在戰略上與在當地經濟發展規劃相匹配。

        2. 符合土地利用總體規劃，即必須要是建設用地（城鎮建設用地或農村居民點用地），若為農用地或未利用地，則必須在土地一級開發的過程中進行規劃的變更調整。

        3. 符合城市總體規劃，與城市的發展布局和功能分區相適應，若不匹配需修改城市規劃的土地用途，例如將工業用地改為住宅用地，需按照住宅用地的要求和標準進行報批報建。

        4. 符合生態規劃，禁止觸碰生態紅線。

        5. 符合土地儲備開發計劃，項目地塊需納入當年的土地儲備開發計劃才可以進行一級開發的立項。

        四、土地一級開發的主體

        主體即誰來實施，誰有資格實施的問題，一般有以下四種：

        1. 土地儲備中心。原則上，土地儲備工作統一歸口國土資源主管部門管理，土地儲備機構承擔土地儲備的具體實施工作，應組織開展對儲備土地必要的前期開發，為政府供應土地提供必要保障。

        2. 地方政府成立的國資平臺或城投公司。

        3. 招標企業，典型的如地產企業。

        4. 政企合作。

        五、土地一級開發的簡要流程

        六、土地一級開發的成本

        一級開發成本大致可分為下表12項，其中1至4項占成本的主要部分。

        前四項中具體來看：

        前期費用包含：可行性報告編制、土地一級開發實施方案編制、考古探查費用、用地普測與釘樁費用、勘測界定費、土地權屬核實費用、市政工程規劃咨詢費、規劃方案/地塊控規編制費、環境影響評價報告費、地質災害評估報告費、交通影響評價評估費、水資源論證評價費、礦產資源評估報告費、地震安全性評價費用、招標代理服務費、驗收測繪費、占用林地可研報告費等。

        征地費用包含：土地征收補償費、安置補助費、青苗補償費、其他地上附著物補償、被征地農民社會保障費用、征地稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、森林植被恢復費、防洪費其他稅費）、其他征地相關費用和不可預見費。

        拆遷費用包含：宅基地/居民拆遷補償費用、宅基地區位補償費、房屋重置成新價、地上物及附屬物補償費、搬遷補助費、家電改移補助費、臨時安置補助費、停產停業補助費、設備搬遷和安裝費、拆遷其他費用（評估、服務、測繪、招標代理、拆除和渣土清運、不可預見費）等，根據拆遷搬遷的對象不同變化較大。

        市政基礎設施建設費用：道路工程、電力工程、給水工程、通訊工程、排水工程、排污工程、供熱工程、供天然氣費、有線電視安裝、管理費與勘察費、招標代理費、造價咨詢費、工程監理費、不可預見費、其他相關費用等。

        六、土地一級開發收益模式

        目前一級開發有六類盈利方式，其中前三種為最常見的方式。

        模式一：從一級開發本身獲利

        1. 開發企業僅執行一級開發相關事務

        土地一級開發由土地儲備機構主導，負責籌措貪金、辦理規劃項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。開發企業僅僅作為土地儲備機構的受托人，具體執行一級開發相關事務，開發企業的管理費（利潤率）為開發成本的固定比例。

        以《關于印發北京市土地儲備和一級開發暫行辦法的通知》為例，要求“開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%”。

        2. 開發企業執行從籌資到辦理各項手續到開發事務

        開發企業自行負責籌措資金、辦理規劃、項目核佳，征地拆證和大市政建設等手續并組織實施，利潤率為開發成本的固定比例。

        例如北京規定此模式“利潤率不高于預計成本的8%”。

        模式二：分享土地增值收益

        該模式是指一級開發企業除獲得土地一級開發成本補償部分外，還可以與政府商定按一定比例分享土地出讓金增值收益。根據開發難度和區位優劣，分配比例差異較大，常見于重慶。

        模式三：土地一二級聯動

        指土地一級開發主體通過與政府協商，創造一些條件讓一級開發企業取得部分二級開發項目，此種模式下要求一級開發企業具有卓越的二級開發能力，有效彌補一級開發收益的不足甚至虧損，實現一級和二級開發的聯動。

        對于地產公司，一二級聯動最終目的為低價拿地，雖然利潤豐厚，但操作過程中需面對房地產調控變動、地方政府領導變動、征地拆遷時限、一級開發墊資現金流壓力、能否順利招拍掛拿地等風險，對企業的綜合能力有較高要求。

        模式四：分享土地出讓金收益

        指一級開發企業與項目所在地政府聯手，按照雙方商議確定的一定比例進行直接的土地出讓金分成，一般有兩種具體操作方法：

        一是企業與政府簽訂《土地一級開發委托協議》，協議中明確雙方土地出讓金分成比例，企業憑借合法協議而獲得土地出讓金的分成權。

        二是企業與政府合資成立項目公司，企業憑借在合資公司中股權的占比，而獲得土地出讓金的分成權。

        但需注意，由于我國土地的全民屬性，為避免國有資產流失，該模式要求參與合作的一級開發企業性質必須是國有企業，而且從目前采取此類盈利模式的一些案例來看，一級開發企業的背景一般均為項目所在地政府的平臺公司。

        模式五：持有優質公建設施

        政府授權土地一級開發主體可以投資公共配套設施，開發企業則可以通過持有優質公建物業，提供公共配套服務而獲得長期現金流。由于公共建筑大部分為社會服務性設施，如教育、醫療衛生、文化體育、商業服務等，自身盈利能力較低，回報周期長，因此對于非專業從事公共設施運營管理的一級開發企業而言，運營能力幾乎等同于盈利能力。

        模式六：其他特殊創新模式

        例如政府承諾收益保底。

        在特定具有特殊意義和難度的項目中，政府可承諾開發企業投入土地一級開發資金每年將獲得最低收益（通常為12%-15%），所提取的收益不足開發總成本的5%時，政府將補足差額。